Chuyển nhượng bất động sản được hiểu là việc chuyển giao, nhượng lại quyền sở hữu, quyền sử dụng và những nghĩa vụ liên quan đến tài sản, giao dịch,… từ một cá nhân/ tổ chức này sang một cá nhân/ tổ chức khác.
Chuyển nhượng thường được sử dụng trong lĩnh vực đất đai, cụ thể là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay chuyển nhượng các bất động sản.
Việc chuyển nhượng được diễn ra theo đúng trình tự, điều kiện mà pháp luật quy định.
1. Chuyển nhượng bất động sản là gì?
Hiểu được các quy định mới nhất trong quy trình về chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp các nhà đầu tư hạn chế tối đa mọi rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch; đảm bảo các giao dịch đi theo đúng trình tự, đúng theo quy định của pháp luật.
Sơ lược về chuyển nhượng
Chuyển nhượng hiểu “ngắn gọn” là việc cá nhân hay tổ chức này trao lại cho cá nhân hoặc tổ chức khác tài sản của bản thân. Theo đó, người được nhận chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được hưởng.
Đôi khi trên một số văn bản chuyển nhượng người ta có thể gọi là “chuyển dịch” (thường thấy trong lĩnh vực kinh tế) hoặc “sang nhượng” (thường có trong lĩnh vực bất động sản) thay cho chuyển nhượng.
Ngoài ra, nếu bạn đang không biết chuyển nhượng trong tiếng Anh là gì thì trên các văn bản chính thống từ này sẽ được dịch là “transfer”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được dịch là “Contract for transfer of land use rights”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức nào đó dành cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Cụ thể, ta có thể thấy trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền lợi đối với mảnh đất nói trên một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Các quyền này bao gồm quyền sở hữu bất động sản và quyền thu các nguồn lợi khác thuộc về mảnh đất của bên chuyển nhượng.
Lưu ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay có thể bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, các loại công trình xây dựng, sinh hoạt đi kèm theo bất động sản đó. Nhà ở và công trình sinh hoạt ở đây cụ thể bao gồm nhà riêng, chung cư hoặc căn hộ,…
Thêm vào đó, người được chuyển nhượng vẫn có đầy đủ quyền sở hữu tài sản đi kèm bất động sản như cây trồng lâu năm, tường rào, giếng nước,… Bạn cũng có quyền với các bất động sản liền kề tương tự như chủ sở hữu trước đây.
Đặc biệt, khác với nhà ở, khi chuyển nhượng đất đai, chúng ta chỉ có thể gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đất như đối với quyền sở hữu nhà ở.
Lý do này vì theo điều 4 Luật Đất đai năm 2018 của Nhà nước, tuy rằng toàn dân sở hữu đất đai nhưng vẫn do Nhà nước quản lý. Khi đó, Nhà nước trao lại cho người dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng). Vì vậy văn bản chứng minh quyền hợp pháp của chủ sở hữu với mảnh đất của mình được gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản đi kèm mảnh đất đó.
Các yếu tố xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cụ thể, theo Luật Đất đai đã chỉnh sửa và bổ sung năm 2018 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được Pháp luật công nhận khi thỏa mãn các điều kiện dưới đây:
– Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có được sự thỏa thuận và nhất trí giữa đôi bên là bên được chuyển nhượng (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng) và bên chuyển nhượng.
– Bên được chuyển nhượng phải có nghĩa vụ phải thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận ban đầu cho bên chuyển nhượng. Trong một số trường hợp hai bên đã thống nhất không cần thanh toán hoặc thanh toán bằng các lợi ích hợp pháp khác tùy theo.
– Bên chuyển nhượng phải giao mảnh đất cùng các quyền với mảnh đất này cho bên được chuyển nhượng tuân thủ theo đúng quy định hiện hành của Pháp luật.
– Thỏa thuận chuyển nhượng của đôi bên phải được ký kết khi giao dịch. Giao dịch chuyển nhượng cần thực hiện tại các văn phòng công chứng theo điều 167 Luật Đất đai. Giao dịch phải được ghi và lưu trữ lại dưới dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có xác nhận của văn phòng công chứng đó.
2. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nghĩa là gì?
Nhìn chung có thể nói hợp đồng chuyển nhượng là một trong những dạng hợp đồng dân sự phổ biến hiện nay. Các bên có liên quan sẽ thể hiện sự thống nhất và nhất trí theo thỏa thuận về việc xác lập, chuyển đổi hoặc kết thúc các quyền lợi, nghĩa vụ dân sự của mình.
Hợp đồng chuyển nhượng trong lĩnh vực bất động sản cũng tương tự như các hợp đồng chuyển nhượng bình thường. Trong đó đối tượng chuyển nhượng của các bên sẽ là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các loại tài sản đi kèm mảnh đất đó. Ngoài ra hợp đồng cũng ghi chép thêm một số thỏa thuận khác có liên quan đến quá trình chuyển nhượng giữa hai bên tham gia chuyển nhượng.
Đối với hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như đã nói phía trên, tại nước Việt Nam Nhà nước sẽ là bộ phận quản lý đất đai. Toàn thể nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng hoặc cho thuê đất theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất ban đầu có thể chuyển giao cho người khác, tổ chức khác miễn là phù hợp với quy định chung của Luật đất đai.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa các bên, trong đó có ghi rõ việc bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên được chuyển nhượng. Ngoài ra, hợp đồng cũng được coi là văn bản xác minh việc bên được chuyển nhượng đã thanh toán đầy đủ khoản mà bên chuyển nhượng yêu cầu để nhận được quyền sử dụng mảnh đất.
Đối tượng chính của hợp đồng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đai do Nhà nước Việt Nam công nhận cho bên chuyển nhượng tuân thủ theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên tuổi và địa chỉ chính thức theo giấy tờ tùy thân của các bên tham gia việc chuyển nhượng.
- Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tính từ khi ký kết hợp đồng.
- Các thông tin chi tiết về mảnh đất đôi bên đang chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Thường gồm có các thông tin về loại, hạng đất, diện tích chuẩn mảnh đất, sơ đồ thể hiện vị trí, ranh giới mảnh đất, tình trạng mảnh đất tính đến thời gian ký kết hợp đồng,…).
- Thời hạn cho bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất, thời hạn để bên chuyển nhượng giao đất.
- Giá cả chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên, phương thức và thời gian thanh toán.
- Quyền của bên thứ ba (nếu có) đối với mảnh đất chuyển nhượng.
- Các thông tin khác đối với quyền sử dụng mảnh đất.
- Quy định trách nhiệm của các bên liên quan nếu có tình trạng vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lưu ý, đối với một số trường hợp hợp đồng có thể đề là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên nếu bên chuyển nhượng có bàn giao tất cả bao gồm nhà hoặc công trình sinh hoạt nói chung thì cần đề hợp đồng là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng tài sản cố định (phổ biến là nhà ở, công trình xây dựng đi kèm mảnh đất)
Đối với một số trường hợp quá trình chuyển nhượng bất động sản chỉ dừng lại tại nhà ở hoặc công trình xây dựng trên mảnh đất đã có sẵn. Đơn cử như trường hợp bên chuyển nhượng đang thuê lại đất của Nhà nước thì chỉ có quyền xây dựng nhà hoặc xưởng sản xuất trên diện tích đất đó.
Theo đó, bên chuyển nhượng có quyền bán, tặng hoặc tài sản thừa kế gắn với đất thuê này (điều 114 Luật đất đai). Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục được Nhà nước cho phép thuê đất theo mục đích và thời hạn như với chủ cũ. Trong trường hợp này thì bên chuyển nhượng chỉ có thể làm Hợp đồng chuyển nhượng tài sản cố định.
Vậy hợp đồng dành cho các trường hợp tài sản cố định được chuyển nhượng là gì? Bạn vẫn có thể xem như đây là loại Hợp đồng mua bán nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng,… Lý do là theo điều 163 Luật Dân sự 2005 thì quyền sở hữu nhà ở là tài sản được phép giao dịch hợp pháp.
Dạng hợp đồng chuyển nhượng tài sản cố định (nhà ở hoặc công trình xây dựng) này thường bao gồm một số nội dung quan trọng sau đây:
- Chất lượng của nhà ở, công trình được tính cho đến thời điểm ký kết hợp đồng.
- Giá thỏa thuận của nhà ở cùng phương thức thanh toán.
- Thời hạn chuyển giao tài sản chuyển nhượng, phương thức chuyển giao nhà cửa.
- Trách nhiệm của các bên liên quan nếu xảy ra trường hợp vi phạm hợp đồng.
Lưu ý, hợp đồng mua bán nhà ở (chuyển giao quyền sở hữu tài sản) có thể được thực hiện đối với cả nhà ở có sẵn hoặc nhà đang xây dựng, nhà sẽ xây dựng trong tương lai.
3. Các loại đất hiện tại được phép chuyển nhượng là gì?
Hiện nay căn cứ vào các loại đất và người có quyền sở hữu mà từ đó chúng ta có thể xác định xem mảnh đất này có được cho phép chuyển nhượng hay không:
– Thứ nhất, các cá nhân hoặc tổ chức được Nhà nước giao quyền sử dụng đất nhưng không thu tiền thì không có quyền chuyển nhượng cũng như cho, tặng, bán, thế chấp, góp vốn bằng mảnh đất đó. Đồng thời khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất này thì cần có văn bản thông báo từ trước cho bên đang được cấp quyền sử dụng đất (Điều 173 Luật đất đai).
– Thứ hai, tuy tổ chức kinh tế thuộc trường hợp trên nhưng có nộp tiền thuê đất, sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản đi kèm đất (Điều 174 Luật đất đai).
– Thứ ba, riêng đối với một số đơn vị hành chính sự nghiệp công lập có tự chủ về tài chính đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê có thể chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này. Thế nhưng quá trình chuyển nhượng cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước quản lý đất đai tại địa phương bằng văn bản hợp quy.
– Thứ tư, các cá nhân đã được Nhà nước giao đất theo định mức hoặc cho thuê đất và đã thu toàn bộ tiền thuê thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng hợp pháp mảnh đất đó (Điều 179 Luật đất đai).
– Cuối cùng, cá nhân và các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất nhưng thu tiền hàng năm thì không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
4. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện tại
Có thể nói quy trình về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công đoạn xác lập quyền chủ chốt đối với mảnh đất. Bạn phải tuân thủ đúng theo các bước chuyển nhượng cơ bản để có thể tự bảo vệ quyền lợi của bản thân.
Bước 1: Ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng
Bước thực hiện ký kết đặt cọc cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có thể bao gồm cả tài sản đi kèm đất) nên được thực hiện tại văn phòng công chứng. Đơn giản hơn bạn có thể chọn một người hoặc bên thứ ba không có quan hệ với hai bên chuyển nhượng chính đứng ra chứng kiến.
Thường thì số tiền cọc sẽ vào khoảng 5 – 10% tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tất nhiên bạn cũng có thể giản lược bước đặt cọc và tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng nếu thanh toán hết 1 lần.
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức
Đôi bên nên thỏa thuận với nhau từ trước lên lịch hẹn đến văn phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng. Bạn có thể nhờ công chứng viên soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước để tiết kiệm thời gian làm việc.
Các loại giấy tờ mà hai bên cần chuẩn bị khi làm thủ tục chuyển nhượng là gì? Nếu bạn là bên chuyển nhượng thì nên chuẩn bị các loại giấy tờ sau: giấy tờ tùy thân, đặc biệt là các loại giấy liên quan đến tình trạng hôn nhân. Còn nếu bạn là bên được chuyển nhượng thì ngoài các giấy tờ tùy thân bạn chỉ cần đem theo sổ Hộ khẩu là được.
Thủ tục chuyển nhượng được thực hiện tại văn phòng công chứng, bao gồm các quá trình bên được chuyển nhượng bàn giao tiền cho bên chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng sẽ bàn giao các giấy tờ pháp lý của mảnh đất cho bên được chuyển nhượng. Văn phòng công chứng cũng sẽ hoàn thành việc công chứng ngay khi cả hai bên hoàn thành ký kết hợp đồng.
Bước 3: Nộp hồ sơ và thuế theo quy định
Bạn sẽ được công chứng viên hướng dẫn chuẩn bị các loại văn bản có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại phòng địa chính sở tại. Bộ hồ sơ này sẽ giúp cho bên được chuyển nhượng đứng tên chính thức trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi bạn đã nộp hồ sơ đủ điều kiện pháp lý thì Ủy ban nhân dân nơi quản lý mảnh đất sẽ chính thức cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên được chuyển nhượng. Thời gian đợi không vượt quá 20 ngày đối với các tỉnh vùng sâu, vùng xa và không quá 10 ngày với các tỉnh còn lại.
5. Lệ phí chuyển nhượng bao gồm những gì?
Lệ phí chuyển nhượng chính là số tiền bạn cần chuẩn bị để nộp cho Nhà nước để thực hiện được quy trình Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lệ phí này sẽ do cả hai bên cùng chịu trách nhiệm thanh toán. Bao gồm:
- Lệ phí công chứng: Đôi bên và văn phòng công chứng sở tại tự thỏa thuận.
- Lệ phí trước bạ do bên được chuyển nhượng nộp. Thường phí này thu bằng 0.5% tổng giá trị tài sản chuyển nhượng (bao gồm đất và nhà đi kèm nếu có).
- Thuế thu nhập cá nhân sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bên chuyển nhượng nộp. Thường phí này là 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
- Phí cấp quyền sử dụng đất.
- Phí trích lục bản đồ địa chính.
- Chứng nhận đăng ký biến động đất đai.
Các lệ phí này có thể có chênh lệch giữa các tỉnh thành, địa phương tuy nhiên sự chênh lệch này không đáng kể.
Tùy theo sự thỏa thuận của hai bên mà thời hạn chờ nộp thuế, lệ phí sẽ khác nhau. Nếu bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời hạn để nộp thuế là 10 ngày kể từ khi hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên chuyển được nhượng phải nộp thuế thì việc nộp thuế cần phải hoàn thành trước khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Quy định xử phạt khi không tuân thủ thực hiện theo đúng quy định?
Theo điều 95 của Luật Đất đai thì chúng ta phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đi kèm đất nếu có khi có biến động về hai quyền này. Các trường hợp cần phải đăng ký biến động, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các trường hợp mua bán, cho tặng và thừa kế.
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán hoặc phân chia tài sản thì cần đăng ký biến động để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu quá thời hạn 30 ngày nói phía trên thì theo điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt được quy định sau đây:
– Tại khu vực nông thôn: Nếu trong vòng 24 tháng mới đăng ký biến động và chuyển nhượng quyền thì sẽ phạt hành chính từ 1 – 3 triệu VND. Nếu đã quá 24 tháng mới thực hiện chuyển nhượng quyền thì mức phạt sẽ được nâng lên từ 2 – 5 triệu VND.
– Tại khu vực đô thị: Mức phạt được tính gấp đôi so với mức phạt của từng trường hợp tại nông thôn. Lưu ý đối với các khu vực là nội, ngoại thành của thành phố, thị xã, thị trấn đều phải áp dụng mức phạt đối với khu vực đô thị. Tuy nhiên, theo như hiện nay Nhà nước cho phép phạt hành chính đối với việc chậm trễ chuyển nhượng tối đa là 10 triệu VND/vụ.
Mức phạt nêu trên có áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình và cả các tổ chức.
7. Một số điều cần lưu ý khi chuyển nhượng lĩnh vực bất động sản
Trước khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng đối với bất kỳ loại đất đai và bất động sản đi kèm nào, bạn cũng nên chú ý 4 điều sau đây:
Kiểm tra tất cả giấy tờ pháp lý của bất động sản
Hiện nay, các loại giấy tờ quan trọng liên quan đến một mảnh đất có thể biết đến như Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sơ đồ mảnh đất trong bản đồ trích lục địa chính, các dự án quy hoạch có liên quan đến mảnh đất,… Bạn nên xác minh xem thông tin về mảnh đất có trùng khớp với thực tế hay không.
Việc này sẽ giúp bạn tránh được việc bị lừa đảo, cắt mất đất hoặc mua nhầm lô đất đang nằm trong dự án quy hoạch của địa phương. Lưu ý thêm rằng bạn cần kiểm tra cả loại đất xem đất có phải đất thổ cư hay không mới tiến hành việc cư trú hoặc xây dựng nhà ở.
Kiểm tra quyền sở hữu bất động sản
Thường thì trước khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng một mảnh đất bạn cần kiểm tra rõ ràng bên chuyển nhượng cho mình có sở hữu đầy đủ quyền sử dụng đối với mảnh đất hay không. Đặc biệt xem mảnh đất đang là tài sản riêng hay chung giữa hai vợ chồng. Nếu đồng sở hữu thì việc chuyển nhượng phải có sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan mới được Pháp luật công nhận.
Trường hợp một trong số những người sở hữu mảnh đất vắng mặt khi chuyển nhượng thì họ phải gửi giấy ủy quyền có công chứng theo bộ hồ sơ chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, bên nhận chuyển nhượng cũng có thể kiểm tra xem bên chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho mảnh đất hay chưa, tuân thủ hợp đồng với bên thứ ba cung cấp điện nước không,… Nếu bên chuyển nhượng chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này thì bạn có quyền yêu cầu họ hoàn thành các nghĩa vụ kể trên rồi mới nhận chuyển nhượng.
Đặc biệt bạn cần xác minh rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đang thuộc diện cầm cố, thế chấp hay đặt cọc hay không.
Kiểm tra tính ổn định của thửa đất
Một số mảnh đất vẫn rao bán hoặc tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng dù đang phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp này hợp đồng nhận chuyển nhượng của bạn sẽ bị tính là vô hiệu. Do đó để tránh tình trạng này bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường và tương đương để xác minh vấn đề này.
Cẩn thận khi tiến hành thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng
Vì số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đi kèm đất là khá lớn nên bạn hãy tiến hành thanh toán qua Ngân hàng để đảm bảo tính an toàn. Việt Nam Đồng nên được ưu tiên sử dụng trong trường hợp này để tránh trường hợp chênh lệch tỷ giá.
Ngay khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng hai bên nên tiến hành nộp thuế ngay theo thỏa thuận ban đầu để tránh bị phạt do nộp thuế, phí chậm.
Phía trên là tổng hợp trả lời các câu hỏi cần tư vấn của Từ điển nhà đất Bình Dương liên quan đến vấn đề chuyển nhượng là gì, các thông tin liên quan cũng như quy trình, mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất theo quy định nhà nước. Chúc quý khách và gia đình sẽ luôn có giao dịch chuyển nhượng suôn sẻ và an toàn!
