Đòn bẫy tài chính khi mua chung cư – Với những khách hàng lớp trẻ có nhu cầu mua nhà phục vụ mục đích ở thực, yếu tố quan trọng nhất vẫn là tính lộ trình tài chính cẩn thận và phù hợp với thu nhập cá nhân khi sử dụng đòn bẫy tài chính khi vay vốn.
Trước bối cảnh giá nhà đất càng ngày một tăng cao, nhiều người trẻ đang sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội chấp nhận các giải pháp dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhà ở. Loại hình được nhiều người trẻ lựa chọn cho bản thân là căn hộ chung cư, tầm giá giao động từ 2-3 tỷ đồng, phù hợp với khả năng vay mượn của nhiều gia đình.
Anh T, một lao động tại TP.HCM cho hay đang tìm kiếm phương án đi vay để mua nhà, với tổng thu nhập của cả hai vợ chồng hàng tháng là gần 40 triệu đồng, anh phân vân giữa việc lựa chọn mua một căn chung cư 2 PN tại TP. Thủ Đức có giá gần 3,5 tỷ đồng hay nên về Bình Chánh để mua căn tương tự với giá giao động vào khoảng 2,8 tỷ đồng. Nếu đi vay thì anh T theo dự kiến chỉ vay tối đa tầm 50 -60% giá trị căn hộ, phần còn lại anh sử dụng nguồn tiền tích lũy của bản thân và nhờ hỗ trợ thêm từ hai bên gia đình nội, ngoại.
“Vợ chồng hiện chưa có con, nên gánh nặng sinh hoạt không lớn nhưng tôi vẫn lo nếu mua căn hộ giá cao sẽ không cân đếm được khoản thanh toán đều đặn mỗi tháng. Tiền vốn và lãi suất phải trả mỗi tháng là điều khiến tôi lo ngại nhất khi đi vay mua nhà. Nếu tình hình kinh tế ổn định thì không nói nhưng lỡ có tình huống bất chợt, tôi sợ mình sẽ rơi dính nợ xấu với ngân hàng. Tệ nhất là khi không thể thanh toán thêm nữa, sang nhượng cũng không được thì xem như chết trên đống tài sản”, anh T chia sẻ.
Băn khoăn của anh T cũng là một trong những vấn đề chung mà nhiều hộ gia đình trẻ đang gặp phải khi sử dụng đòn bẩy tài chính vay mua nhà. Thực tế, việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà diễn ra khá phổ biến, nhất là trong bối cảnh thị trường giá BĐS ngày một cao, tạo ra khoảng chênh lệch lớn với thu nhập người lao động. Chưa đủ tiền mua đứt tài sản, muốn sở hữu BĐS thì đi vay ngân hàng là giải pháp tất yếu. Sử dụng đòn bẩy tài chính có khá nhiều cách, nếu có điều kiện vay vốn từ người thân, người quen thì sẽ có thuận lợi hơn vì các gói vay này không chịu nhiều áp lực phải chi trả đều đặn hàng tháng. Trường hợp không thể nhờ cậy người thân, người mua phải tính toán thu nhập về lâu dài có đủ khả năng chi trả căn hộ mình muốn mua hay không, tránh mua nhà liều lĩnh.
Với trường hợp của anh T, cho dù mua căn hộ có giá trị bao nhiêu, vay vốn từ kênh nào thì cũng cần có tài chính cá nhân ít nhất 20- 30% giá trị tài sản và chỉ nên vay tối đa 70%. Nếu tính toán giá thị trường bds hiện tại, mua một căn hộ trị giá 2,8 tỷ đồng, người mua cần phải có trước khoảng 800 triệu đồng và đi vay thêm 2 tỷ đồng còn lại. Trong tình huống lãi suất chung của thị trường tài chính vào khoảng 10%/năm, với thời hạn vay là 15 năm, mỗi tháng anh T cần phải trả số tiền cả gốc lẫn lãi là gần 25 triệu đồng (tiền gốc khoảng 11 triệu đồng và lãi suất vay tương đương 13,5 triệu/tháng). Như vậy, thu nhập của anh Tùng phải ở tầm 40 triệu đồng/tháng là phù hợp để vay (chưa có con nhỏ).
Tương tự, với trường hợp mức thu nhập trên nếu mua căn hộ trị giá 3,5 tỷ đồng thì anh Tùng cần vốn tự có ít nhất khoảng 1 tỷ đồng. Đi vay tối đa 2,5 tỷ đồng trong 15 năm thì cả gốc lẫn lãi hàng tháng phải trả lên đến 30 triệu đồng. Trong bối cảnh lạm phát, giá cả leo thang như hiện nay và chưa tính tiền thuê nhà, để duy trì mức sinh hoạt cả gia đình chưa đến 10 triệu đồng/tháng tại TP.HCM là rất khó. Vì vậy, nếu tính phương án này, anh Tùng cần nâng cao dòng tiền tích lũy của bản thân hoặc tìm kiếm sự hỗ trợ tài chính từ người thân, không nên phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngân hàng hay các kênh tín dụng khác.
Lưu ý là số tiền lãi sẽ giảm dần qua các tháng theo mức thanh toán tiền gốc mỗi tháng của người mua nên áp lực chi trả cũng giảm bớt vào các năm sau. Mức 30 triệu đồng là số tiền cao nhất mà anh Tùng phải trả qua mỗi tháng. Tuy nhiên khi dùng đòn bẩy tài chính, người mua nên đặt mục tiêu tăng thu nhập để rút ngắn kỳ hạn vay thay vì trả nợ kéo dài vừa là gánh nặng tâm lý vừa mất cơ hội tích lũy vốn để đầu tư sinh lời vào các kênh đầu tư.
Nhìn chung trong việc mua nhà, người mua cần phải chuẩn bị tâm lý và tính toán khả năng trả nợ cũng như lộ trình kinh tế của bản thân một cách rõ ràng. Cần xem xét đến cả những trường hợp rủi ro có thể phát sinh khi thu nhập kinh tế bị tác động làm ảnh hưởng đến việc chi trả khoản vay trong tương lai. Vì nếu không thể thanh toán đúng tiến độ, người mua rất dễ bị nợ xấu, ngân hàng siết nợ… Một khi bị liệt vào danh sách nợ xấu, cơ hội tiếp cận vốn vay từ ngân hàng trong các giai đoạn sau sẽ vô cùng khó khăn.
