Dù thường được gọi là “cò đất”, nhưng môi giới bất động sản (BĐS) thực sự là một nghề có tiêu chuẩn riêng và đặc thù riêng. Giữa sự bùng nổ nhà nhà đi mua bán đất đai, người người đi môi giới đất đai, nhưng không phải ai cũng có chuyên môn môi giới BĐS.
Nhiều bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản
Theo “Hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản” mới được Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng công bố, hoạt động môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến ở Việt Nam.
Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp đã tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn.
Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của một số địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến thời điểm này có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công đều thông qua môi giới. Tính đến thời điểm này đã có 282.139 giao dịch thành công, trong đó tại Hà Nội có 79.501 giao dịch thành công, tại Thành phố Hồ Chí Minh có 85.074 giao dịch thành công.
Tuy nhiên bên cạnh đó, vẫn còn những tồn tại, hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng.
Đội ngũ môi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật căn bản trong lĩnh vực này còn thấp, nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Mặt khác, do một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới hiện nay còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới có cơ hội “lách luật” trốn thuế”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới bất động sản một cách chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng tư vấn, dự thảo của Bộ Xây dựng đã đưa ra hướng sửa đổi, bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới…, phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập.
Một chuyên gia cho rằng dù môi giới bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng một số đơn vị còn hoạt động ngoài luồng, theo thời vụ, ăn theo các “cơn sốt đất” tại các địa phương.
“Những năm qua, “cò” đất không có chứng chỉ hành nghề và ngay cả môi giới hoạt động đơn lẻ, thiếu chuyên nghiệp đã dẫn đến hàng loạt vụ “sốt” đất ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. Và không ít sàn, trung tâm giao dịch được lập tự phát, không chấp hành quy định pháp luật’, ông Đính cho biết.
Theo chuyên gia, Luật quy định các sàn giao dịch phải đăng ký, thông báo định kỳ về Sở Xây dựng. Tuy nhiên việc quản lý, phát hiện, xử lý vi phạm của các đơn vị chức năng cũng như các địa phương chưa triệt để.
Để lĩnh vực kinh doanh bất động sản trở nên chuyên nghiệp, ngoài sửa Luật phù hợp với thực tế, khâu thực thi pháp luật cần quyết liệt, kịp thời hơn nữa, vị chuyên gia bày tỏ quan điểm.
Về môi giới bất động sản
Nhà giáo, công chức, luật sư… cũng đều hào hứng làm môi giới bất động sản, khiến thị trường có vẻ rộn ràng nhưng lại đầy bất cập của sự nghiệp dư. Bởi lẽ, trong đám đông chen lấn môi giới BĐS không có được bao nhiêu người có chứng chỉ môi giới do các cơ quan chức năng cấp, cũng như không được trải qua quá trình đào tạo một cách bài bản.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ông Nguyễn Văn Đính, chia sẻ giai đoạn 2020 – 2021, dù kinh tế gặp khó khăn do khủng hoảng của dịch bệnh Covid-19, nhưng thị trường BĐS vẫn nóng, giá cả liên tục thay đổi. Đặc biệt gần đây, giá đất đai lại tiếp tục nhảy múa, tăng vọt, một phần nguyên nhân do những nhà môi giới không chuyên, thậm chí do cả môi giới chuyên nghiệp “bắt tay” tạo sóng giả, tạo lợi ích cá nhân, đơn vị mà không mang lại lợi ích phục vụ kinh tế tỉnh, vùng đó.
Điều này sẽ tạo ra một thị trường BĐS thiếu lành mạnh. Hiện nay, tại một số địa phương còn hàng trăm cá nhân có nhu cầu được đào tạo và thi sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, tuy nhiên không thể tổ chức tại địa phương vì nhiều lý do. Ông Đính đề nghị các cơ quan chức năng xem xét “lỗ hổng” này để giúp người môi giới có điều kiện hành nghề đúng với các quy định của pháp luật.
Hy vọng Việt Nam sẽ sớm có hành lang pháp lý cởi mở, phù hợp với đặc thù kinh doanh của ngành, sao cho những tiêu cực trong nghề môi giới sớm chấm dứt, và mỗi nhà môi giới BĐS đều có thể tự hào với nghề nghiệp và sự đóng góp của mình vào thị trường BĐS.
Trên thực tế, Chính phủ đã quy định rõ đối với những hành vi vi phạm trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Ví như tại Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, “Quy định xử phạt hành chính về xây dựng” có hiệu lực từ ngày 28-1-2022, đưa ra mức xử phạt từ 40-60 triệu đồng đối với các hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề, hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định.
Đối với các đơn vị tham gia môi giới bất động sản cũng sẽ bị phạt từ 120-160 triệu đồng, nếu kinh doanh dịch vụ BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định, hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định…
Quy định rất chặt chẽ, nhưng nhiều công ty môi giới bất động sản cũng làm bừa, làm ẩu. Mới đây, một hoạt động “tạo thị trường” kiểu bát nháo tại xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước đã bị xử phạt 100 triệu đồng. Giới kinh doanh BĐS băn khoăn về thực trạng lộn xộn của đội ngũ môi giới bất động sản, có thể vì chưa ai giám sát thực hiện hay chế tài chưa đủ mạnh, chưa đủ quyết liệt trong việc điều chỉnh hành vi các cá nhân, tổ chức.
Có nhiều người mang danh chuyên nghiệp nhưng hành xử chưa chuyên nghiệp, có cả những môi giới chuyên nghiệp nhưng tiếp tay cho những cá nhân hoặc tổ chức hoạt động không đúng luật pháp. Ngoài ra, nhiều công ty môi giới không quan tâm lắm việc phải bảo vệ thương hiệu của chủ đầu tư, hay trách nhiệm đối với khách hàng như thế nào, mà chỉ quan trọng việc chốt cho được giao dịch và thu tiền.
Dẫu muốn dẫu không cũng phải thừa nhận, lực lượng môi giới bất động sản chính là cầu nối hiệu quả giữa nhà cung cấp sản phẩm và khách hàng có nhu cầu thụ hưởng. Có ý kiến lo ngại lực lượng môi giới bất động sản trong thời gian qua tăng số lượng nhanh chóng nhưng chất lượng còn bỏ ngỏ.
Chất lượng của môi giới bất động sản bị thả nổi trong thời gian dài đã dẫn đến nhiều hệ lụy trong thực tế, làm đau đầu chủ đầu tư, khách hàng và cả những người môi giới chuyên nghiệp. Trong khi các chủ đầu tư của thị trường sơ cấp lựa chọn rất kỹ đơn vị môi giới, thì thị trường thứ cấp với hoạt động nhộn nhịp, sôi nổi còn nhiều nỗi lo về môi giới.
Nhiều đơn vị hoạt động không đúng quy chuẩn, nhái các thương hiệu lớn. Thậm chí có nơi còn lập luôn trang thông tin, đem nguyên những hình ảnh, thông tin của dự án chính thống, chỉ thay mỗi… số điện thoại để chào mời khách hàng. Chủ đầu tư rất khó khăn để bảo vệ uy tín và thương hiệu của mình trước những hành động vi phạm như vậy.
Muốn đội ngũ môi giới chuyên nghiệp cần phải làm sao? Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, khi sửa đổi Luật kinh doanh BĐS sắp tới cần nghiên cứu quy định đi vào cuộc sống để không cản trở hoạt động kinh doanh, môi giới. Cần quy định chỉ có chủ sở hữu BĐS hoặc môi giới được đăng tin rao bán.
Thông tin rao bán BĐS phải kèm theo giá cả, địa chỉ rõ ràng và kèm theo mã số hành nghề của môi giới. Như vậy, tin giả sẽ giảm đáng kể và môi giới sai có địa chỉ để xử lý. Nếu một BĐS được đưa cho nhiều môi giới đăng tin thì các môi giới sẽ cạnh tranh nhau, giúp minh bạch thị trường. Nếu chủ sở hữu BĐS chỉ chọn một người thì người đó có quyền phối hợp với các môi giới khác một cách sòng phẳng, minh bạch…
Để phát triển thị trường BĐS phải đề cao vai trò nhà môi giới bất động sản .Tuy nhiên, gây nhiễu loạn thị trường BĐS thì sai phạm của nhà môi giới chỉ là một phần.
Vì sao ở những miền quê hẻo lánh của một số địa phương, cũng xảy ra sốt đất? Các nhà môi giới không thể “lấy vải thưa che mắt thánh” đối với chính quyền cơ sở, nếu công tác giám sát và kiểm tra được thực hiện đầy đủ và nghiêm túc. Không một công ty môi giới bất động sản nào dám “hét giá” hoặc “thổi giá” trên một địa bàn, nếu không có những thông tin hư ảo về dự án sắp triển khai.
Cho nên, để đội ngũ môi giới bất động sản không biến thành những “cò đất lôm côm”, thì mọi chủ trương và chính sách về đất đai phải được niêm yết rõ ràng. Không thể có “cò đất” nào lộng lành nếu đất lúa, đất vườn, đất rừng… không được chuyển đổi mục đích đúng pháp luật, đúng quy trình. Hơn nữa, bên cạnh thái độ chấn chỉnh các “quy hoạch treo” thì khi đưa ra quy hoạch khu đô thị hoặc khu dân cư, phải có sự đồng thuận cao trong cộng đồng và phải được thực hiện đồng bộ từ giải phóng mặt bằng cho đến đền bù giải tỏa.
Khi không có “vùng xám” về quy hoạch và xử lý đất đai, thì tự nhiên đội ngũ môi giới bất động sản sẽ phải vận hành theo con đường tử tế và chuyên nghiệp.
Đối với một số nhà đầu tư, điển hình là Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Hoàng Khôi đã và đang tiến hành tổ chức các khóa học cho nhân viên kinh doanh cũng như cấp lãnh đạo của Tập Đoàn để nâng cao kỹ năng nghề nghiệp, sự chuyên nghiệp trong công việc và nhận được sự công nhận về nghề qua các văn bằng chứng chỉ của nhà nước về ngành môi giới bất động sản.
