Sau khi xôn xao vụ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm với những lô đất giá “trên trời” thì nay lại nóng hơn bao giờ hết với vụ việc “quay xe” bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, số phận lô đất đấu giá “khủng” 24.500 tỉ đồng đất ở Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) sẽ ra sao?
Số phận của lô đất ở Thủ Thiêm
Trao đổi với phóng viên, Trung tâm Đấu giá tài sản Nhà nước TPHCM cho biết, đến thời điểm hiện tại Trung tâm vẫn chưa nhận được văn bản chính thức của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) – đơn vị trúng đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm đơn phương hủy hợp đồng mua bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên, theo ông Thắng, trường hợp Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt từ chối mua, theo quy chế đấu giá, nếu việc này xảy ra ngay tại buổi đấu giá thì mới được bán cho người trả giá cao liền kề. Còn khi đã bước ra khỏi buổi đấu giá sẽ không bán cho người liền kề mà tổ chức đấu giá lại.
Đối với các lô đất còn lại trong đợt bán đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 (gồm lô 3-5, 3-8 và 3-9), thủ tục xử lý sau khi trúng đấu giá vẫn diễn ra bình thường theo quy định. Vì 4 lô đất ở Thủ Thiêm được đấu giá cùng ngày nhưng trong 4 phiên khác nhau, có 4 hợp đồng được ký độc lập. Những quyết định công nhận kết quả đấu giá và thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan chức năng cũng riêng biệt nên việc một lô đất bị hủy hợp đồng mua tài sản đấu giá không ảnh hưởng đến những lô đất khác.
Luật sư TPHCM cho rằng, đây được xem như là hành vi đơn phương chấm dứt kết quả đấu giá. Trường hợp này, bắt buộc các cơ quan có liên quan phải trình hồ sơ lên UBND TPHCM. Căn cứ vào điểm D khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014, UBND TPHCM sẽ ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá trước đó.
Theo quy định, số tiền đặt trước sẽ chuyển thành tiền cọc theo quy định tại khoản 5 Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản. Nếu đơn vị này tiếp tục không thực hiện nghĩa vụ, xem như họ bỏ cọc và mất số tiền này. Như vậy, TPHCM phải tổ chức lại phiên đấu giá mới.
Những hệ lụy xấu và ảnh hưởng
Theo chuyên gia phân tích: Việc đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm với giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng và thực tế có nhiều nhà đầu tư, trong đó có Công ty cổ phần Capital One Financial, đã đưa ra trước mức giá 23.800 tỷ đồng (Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá là 24.500 tỷ đồng). Các nhà đầu tư đã phải bỏ cuộc vì mức giá của Tân Hoàng Minh cho lô đất ở Thủ Thiêm quá cao, bước giá cuối cùng cách biệt đến 700 tỷ đồng (tổng bỏ giá gấp 41,6 lần số tiền đặt trước), không phù hợp với đơn giá và tính khả thi của dự án.
Tân Hoàng Minh bỏ cọc, kết quả ngân sách TP. Hồ Chí Minh thất thu số tiền hàng chục nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà Thành phố đã thực hiện trước đây trong bối cảnh ngân sách đang khó khăn hiện nay.
Theo chuyên gia, việc bỏ cọc đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm gây hệ lụy đến giá đất vẫn đang bị đánh giá “ảo” khi bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực ở thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản và gây hệ lụy với phát triển kinh tế của TP Hồ Chí Minh. Giá đất ở Thủ Thiêm mới quá cao bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Một số doanh nghiệp có thể “lợi dụng” giá đã đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.
Việc doanh nghiệp bỏ cọc sau “chiêu kích giá đất” tác động tiêu cực đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau”, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại. Đồng thời, giá trúng đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm quá cao làm giảm tính “hấp dẫn” của thị trường bất động sản TPHCM, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Giải pháp thời gian tới
Đất đai vẫn được xem là nguồn tài nguyên lớn và việc thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức hữu hiện nhất, đảm bảo sự công bằng, minh bạch và tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Để “lành mạnh hóa” phương thức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới, TS. Trần Minh Sơn đề xuất thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
Thứ nhất, thực hiện nghiêm túc Công điện số 1767/CĐ-CP ngày 21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ trong việc rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung các quy định của pháp luật.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định “giá khởi điểm đấu giá” và nâng cao chất lượng hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá “quân xanh – quân đỏ”, hoặc ngăn ngừa hành vi “thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc “thông đồng” giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.
Thứ tư, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013; xem xét bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 114 Luật Đất đai 2013); sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; sửa đổi, bổ sung Điều 64 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo người sử dụng đất nhanh chóng đưa đất vào sử dụng tránh thực tế trong nhiều năm qua đã có nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai.
Rõ ràng việc bỏ cọc của Tân Hoàng Minh trong đấu giá mua lô đất Thủ Thiêm gây hệ lụy xấu và người bị thiệt hại nhất vẫn là người dân và thị trường tài chính, bất động sản và ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế xã hội của TP. Hồ Chí Minh, nhất là Thành phố đang trong quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch. Việc này cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xử lý, trong đó có cả việc xử lý các vấn đề pháp lý đặt ra và sớm hoàn thiện các quy định pháp luật trong giai đoạn hiện nay.
Nên đấu giá đất theo 2 giai đoạn
Để thực hiện đấu giá đất ở Thủ Thiêm nói riêng và các dự án đất công nói chung, tránh tình trạng DN tham gia đấu giá xong lại bỏ cọc, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng các sở ban ngành phải đưa ra quy định chi tiết như lô đất đó dùng để làm gì. Ví dụ, làm thương mại hay xây trường học, xây bao nhiêu tầng, thời gian thực hiện bao lâu và kèm theo yêu cầu chứng minh về tài chính để đảm bảo thực hiện dự án sau khi được giao đất… Việc quy định chi tiết sẽ giúp các nhà đầu tư tính toán được mức đầu tư, sinh lời để tham gia đấu giá nhằm tránh tình trạng bỏ giá cao ngoài dự đoán rồi lại không có tiền thực hiện. Đồng thời, TP.HCM cũng sẽ lựa chọn được những đơn vị có trình độ, năng lực để phát triển dự án theo đúng quy hoạch, thúc đẩy phát triển kinh tế của khu vực Thủ Thiêm nói riêng và TP.HCM nói chung.
Còn ông Lê Hoàng Châu đề xuất không nên áp dụng phương pháp đấu giá trực tiếp, bỏ giá bằng miệng như vừa qua. Thay vào đó, nhà nước cần xem xét điều chỉnh luật Đấu giá tài sản 2016. Trong đó, quy định đấu giá đất để làm dự án bất động sản theo phương pháp 2 giai đoạn hoặc đấu thầu 2 túi hồ sơ.
Ở giai đoạn 1, ban tổ chức có thể thông báo nhận hồ sơ tham gia là báo cáo nghiên cứu khả thi, bao gồm cả thiết kế kiến trúc, quy hoạch, tiến độ thực hiện… rất chi tiết. Ban tổ chức sẽ có hội đồng chấm điểm trên các hồ sơ và lựa chọn những nhà đầu tư cao điểm hay gần ngang nhau.
Ví dụ, trong đợt đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua có từ 8 – 21 đơn vị tham gia thì sẽ lựa chọn lại còn 5 – 6 hồ sơ. Sau đó phát thông báo để các nhà đầu tư được lựa chọn vào tham gia đấu giá giai đoạn 2. Khi đó sẽ áp dụng đấu giá theo quy định là bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, hoặc có thể bỏ phiếu gián tiếp tại cuộc đấu giá rồi mở phiếu công khai và công bố xác nhận người trúng đấu giá.
